Può verificarsi che all’interno di un edificio condominiale oggetto di interventi di efficientamento energetico coesistano unità abitative riscaldate con unità immobiliari non riscaldate. In tale ipotesi si pone il dubbio se le spese sostenute per i predetti interventi siano integralmente detraibili.

Preliminarmente, deve essere osservato come il legislatore abbia inteso “premiare” gli interventi in grado di determinare un miglioramento della resa energetica degli immobili. Per tale ragione, le unità immobiliari devono essere dotate di un impianto di riscaldamento funzionante o riattivabile a seguito di un intervento di manutenzione anche straordinaria. Solo in tale ipotesi sarà possibile fruire dei c.d. “ecoincentivi” compreso il Superbonus di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020.

Il caso riguardante le unità immobiliari in un condominio, ma non tutte riscaldate, è stato esaminato dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 21/E del 23 aprile 2010. Le indicazioni, anche se datate, sono valide ancora oggi. La fattispecie presa in esame riguardava un condominio composto da sei unità immobiliari di cui solo tre riscaldate. L’Agenzia delle entrate ha chiarito che non sarebbe stato possibile riconoscere la detrazione dell’intera spesa tenendo conto anche delle unità immobiliari prive di un preesistente impianto termico. La detrazione deve essere quindi limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali l’impianto era presente.

In tale ipotesi, ai fini della determinazione del massimale, possono essere considerate le sei unità immobiliari, comprendendo anche le tre non riscaldate. Il limite di spesa complessivo ammonta a 40.000 per sei e quindi risulta pari a 240.000 euro. Si supponga, però, che le spese sostenute per il rifacimento del cappotto termico siano pari a 180.000 euro. In questo caso l’importo della spesa, pur essendo inferiore al massimale, non sarà integralmente detraibile. Infatti, ai fini dell’individuazione della quota di spesa effettivamente detraibile, sarà utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferibili a ciascun appartamento riscaldato. Tale criterio è applicabile per gli immobili costituiti in condominio. Infatti, per gli immobili funzionalmente indipendenti deve essere seguito il diverso criterio indicato con la risposta all’istanza di interpello n. 242 del 13 aprile 2021 dell’Agenzia delle Entrate.